商业地产项目万科目标成本控制责任书2005.4.6

0绝密(编号： )项目目标成本控制责任书二 OO 五年四月十五日1编制依据及说明1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2． 设计部：实施方案设计图纸及规划指标( 05 年 3 月 17 日版)、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。成本管理部05 年 4 月 15 日《 项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。签发人：签发日期： 年 月 日主送：公司管理层一、 项目开发总目标：1. 项 目 概 况项目目标成本控制责任书21) 总体规划指标2. 成 本 目 标项目目标成本确 定 为 3920 元 /m2， 按 成 本 科 目 具 体 构 成 如 下 ：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。项目目标成本控制责任书33。 成 本 项 目 责 任 部 门 划 分 一 览 表 责任部门 责任范围 责任人项目发展部1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费设计部1、 设计费、晒图及模型制作2、 主体建安工程部品3、 环境绿化费4、 配套公建5、 设计变更工程管理部1、 勘察、测绘、沉降观测2、 招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费3、 除部品以外的主体建安工程费4、 管线综合设计费用5、 工程监理费、工程质量监督费西 青项目部1、 测绘、临水、临电、临时道路、场地平整2、 临时围墙、围板3、 现场签证4、 市政配套费用(水、电、供热、煤气、智能化5、 项目部行政管理费用营销中心 1、 接待厅装修装饰费、样板间费用2、 销售费用成本管理部 1、预结算编审费财务管理部1、 资本化利息2、 管理费用项目目标成本控制责任书44. 成 本 分 摊 计 划成本跨期分摊表营销费用分期计划表整体营销费用比例 = 营销费用总和∕销售收入总和总 额（ 万 元 ） 示 范 区 一 期 二 期 三 期可 售 面 积 （ M2） 292086 25970 75342 109922 80853土 地 27727 2465 7152 10435 7675会 所 1163 103 300 438 322幼 儿 园 400 36 103 151 111销 售 大 厅 185 16 48 70 51游 泳 池 98 9 25 37 27羽 毛 球 场 30 3 8 11 8物 业 及 社 区 服 务用 房 317 28 82 119 88地 下 车 库 973 87 251 366 269人 工 湿 地 49 4 13 18 14资 本 化 利 息 3000 267 774 1129 830管 理 费 用 1883 167 486 709 521合 计 35825 3185 9241 13482 9917项 目 名 称 跨 期 分 摊 （ 万 元 ）分 期 销 售 收 入 （ 万 元 ） 营 销 费 用 比 例 （ %） 营 销 费 用 （ 万 元 ）示 范 区 11,742.94 3.29% 386.89一 期 35,463.98 3.29% 1,168.43二 期 52,777.19 3.29% 1,738.85三 期 37,885.90 3.29% 1,248.23合 计 137,870 3.29% 4,542.40项目目标成本控制责任书5机密项目（ 项目发展 部）目标成本控制责任书二 OO 五 年 四 月 十五 日项目目标成本控制责任书6经与公司研究确定， 部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门 05 年度季（年）度考核标准。部门负责人：年 月 日项目目标成本控制责任书7项目发展部一、主要作业目标：1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、预售许可证。3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：序 号 成 本 项 目 工 作 量 单 价 (元 ) 合 价 (万 元 ) 工 程 量 及 单 价 说 明一 土 地 成 本 27,7271 政 府 地 价 及 相 关 费 用 823◆ 土 地 出 让 金 342.8 0◆ 土 地 交 易 手 续 费 及 招 标代 办 服 务 费 25704 0.2% 51 基 数 =政 府 地 价 相 关 费 用 +红 线外 市 政 设 施 费 +补 偿 费◆ 契 税 25704 3% 771 基 数 =政 府 地 价 相 关 费 用 +红 线外 市 政 设 施 费 +补 偿 费2 合 作 款 项 1,200◆ 合 作 款 项 1 1,000 1,000对 于 我 司 收 购 合 作 方 股 权 的 税费 ， 政 府 规 定 对 被 收 购 方 进 行资 产 评 估 ， 对 其 净 资 产 增 值 部分 收 取 所 得 税 ， 由 被 收 购 方 承担 ， 此 处 不 考 虑◆ 政 府 规 划 设 计 费 1 180 180◆ 支 教 费 1 20 203 红 线 外 市 政 设 施 费 297286 190 5,6484 拆 迁 补 偿 费 342.8 58.506 20,056项目目标成本控制责任书8三、控制要点通则：1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。重要提示：以上成本指标，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。序 号 成 本 项 目 工 作 量 单 价(元 ) 合 价 (万 元 ) 工 程 量 及 单 价 说 明二 报 批 报 建 费 3,373◆ 小 配 套 费 285772 62.29 1,780住 宅 建 筑 面 积 ;津 价 房 地 字[1997]96号 ;区 配 套 建 设 管 理 办 公室 (滨 海 市 政 ）◆ 人 防 易 地 建 设 费 (交 费 ) 297286 45.0 1,338 会 议 决 定 控 制 上 限◆ 图 纸 审 查 费 (住 宅 ) 285772 1.9 544万 M2以 上 1.7元 /M2； 4万 M2以下 1.9元 /M2、 建 交 中 心 施 工 图审 查 办 公 室 、 收 费 文 件◆ 图 纸 审 查 费 (公 建 ) 21859.0 2.4 5.25 公 建 2.4元 /M2、 建 交 中 心 施 工图 审 查 办 公 室 、 收 费 文 件◆ 人 防 档 案 费 14864 10 15 计 费 基 础 、 收 费 单 位 、 收 费 文件 、 可 返 还 比 例◆ 墙 体 改 造 费 291247 0.0 0先 交 押 金 ， 通 过 检 查 后 退 款 。细 部 用 材 (窗 口 、 门 口 )由 项 目发 展 部 与 工 程 部 协 调 ， 确 保 在现 场 不 使 用 粘 土 砖 的 条 件 下 退回 全 部 款 项 。◆ 项 目 环 境 影 响 评 测 费 1 12 12 估 算 投 资 额 、 环 境 保 护 行 政 主管 部 门 、 计 价 格 [2002]125号◆ 地 名 公 告 费 27 4,000 11 地 名 办◆ 土 地 登 记 费 22 800 2 地 籍 科◆ 准 入 住 证 公 告 费 27 1,500 4 天 津 市 建 委 房 地 产 处◆ 规 划 执 照 公 告 费 1 2,400 0.2 区 建 管 科◆ 产 权 面 积 测 量 费 （ 住 宅 ） 285772 1.36 38.9◆ 产 权 面 积 测 量 费 （ 商 业 ） 6313 2.00 1.3◆ 总 产 权 登 记 费 2583 80.00 20.7◆ 分 户 产 权 转 移 登 记 费 285772 3.00 85.7◆ 分 户 产 权 转 移 登 记 费 6313 9.00 5.7项目目标成本控制责任书9项目责任成本控制性要点—项目发展部一 地价 需讨论要点 会议讨论结果1土地出让金责任部门？含在20056万地价款中，不再发生责任部门： 项目发展部；责任人：管灏、刘兴东土地出让金含在20056万地价款中，不再发生契税 土地评估价*3%；同上责任部门： 项目发展部；责任人：管灏、刘兴东基数=20056万元+大配套费费率：3%土地交易手续费土地评估价*0.2%；土地评估价？(政府地价相关费用+红线外市政设施费+补偿费)；招标代办服务费 土地评估价*0.4% 同上责任部门： 项目发展部；责任人：管灏、刘兴东基数=20056万元+大配套费费率：0.2%(土地交易手续费+招标代办服务费一共)合作款项1000万以外还有其它？ 责任部门： 项目发展部；责任人：管灏、刘兴东另外：政府规划设计费：180万；支教费20万； 红线外市政设施费165元/M2？中水如何考虑？供热源头费？责任部门：部；责任人：管灏按政府规定：外环线以外(5KM以内)项目大配套费 165元/M2拆迁补偿费20056摘牌价之外还有何费用需要发生？拆迁费(大理石厂、高压线等等)？责任部门： 项目发展部；责任人：管灏、刘兴东考虑到拆迁进度，预留100万的不可预见费二 前期 责任部门？ 责任部门： 项目发展部；责任人：刘兴东小配套费住宅面积的70元/M2；幼儿园自建，能否在交费中扣除？幼儿园目前规划2000 M2，造价控制在？元/M2合适？如按2000元/M2，约合建筑面积14元/M2>7.71元/M2(交费水平 )承诺将自建项目(幼儿园、居委会、市政站点)按小配套费中规定的相应单项收费标准，从70元/M2的总费用中剔出，用于自建。人防易地建设费交费？M2，按建筑面积4%交？自建？M2、建在高层下/空地下？用途：地下车库(是否作人防标准？)；按交费办理，交费标准以61.2元/M2为上限，尽量由我司自行办理，有一定下浮空间。人防档案费 人防面积10元/M2；有无协调空间？ 标准人防面积10元/M2墙体改造费目前定为轻集料砌体，是否不需交墙体改造费？先交押金，通过检查后退款。细部用材(窗口、门口)由项目发展部与工程部协调，确保不发生费用。项目环境影响评测费张贵庄7.5万元，新城4.85万；东丽15万？ 控制在？万(投资额在0.3-2万之间0.25%-0.09%)已签合同，合同价12万