房地产营销市场调查报告

房地产市场营销调查报告【摘要】 众所周知，房地产市场具有权益性、区域性、竞争不完全性和变化周期性这四大特点。它受着宏观环境和微观环境的共同影响， 当任何一种与房地产有关的因素发生改变， 都有可能造成房地产价格的变动。 在当前这个房地产价格不稳定且不正常的情况下， 各种因素的变化， 对房地产价格和购买者的意愿都有肯能造成决定性的影响。【关键词】 房地产营销 竞争产品 调查1、房地产市场走势2009 年，合肥房地产市场继续保持平稳较快的发展势头。 房地产开发投资、商品房新开工面积在中部省会城市中均位居第一， 合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居第二。 1-11 月，合肥市房地产开发购置土地总面积 337.81 万平方米，完成开发 346.97 万平方米。 11 月份房地产开发购置土地总面积 34.5 万平方米，同比增长 23.47 倍；完成开发土地 25.47 万平方米，同比增长 27.48% 。1-11 月，房地产开发企业的房地产开发投资总额为 519.37 亿元。 11月份合肥市房地产开发投资 78.75 亿元，其中住宅 54.69 亿元，同比分别增长66.56%和 60.62%，环比分别增长 37.0%和 48.29%。1-11 月，合肥市商品房施工面积 4346.21 万平方米，其中商品住房 3894.06 万平方米； 1-11 月份商品房新开工面积为 1647.67 万平方米，其中商品住房 1331.19 万平方米。 11 月份合肥市商品房新开工面积 141.63 万平方米，其中商品住宅新开工面积 117.84 万平方米，979.26 万同比分别增长 48.09%和 62.38%。 1-11 月，合肥市商品房批准预售面积平方米，其中商品住房面积 821.25 万平方米。11 月份商品房批准预售面积 154.17 万平方米，其中商品住房 139.24 万平方米，同比分别增长 89.86%和 134.53%，环比分别增长 45.36%和 69.43% 。 1-11 月，合肥市商品房销售备案面积为 1324.99 万平方米，其中住宅面积 1166.08 万平方米（ 117566 套） 。 11 月份，合肥市商品房销售备案面积为 192.3 万平方米，其中商品住宅 176.45 万平方米（ 17864 套） ，环比分别增长 27.22%和 29.97%。市区商品住宅平均销售价格为 4732.91 元 /平方米，受小户型全装修公寓和部分高端楼盘上市的影响， 本月商品住房销售价格有所上涨。另外，随着整体建设速度加快和人气快速聚集， 滨湖新区商品住房销售量已跃居各区之首，约占市区销售总量的 1/4。2009 年合肥全年住宅销售套数为 115989 套，其中销售套数最多的 11 月为 14880 套，销售套数最少的 1 月为 3711 套，11 月的销售套数是 1 月的 4 倍之多。而住宅销售均价也从 2009 年 1 月的 3966 元/㎡升至 2009 年 11 月的 4654 元/㎡，这一年合肥住宅均价上涨了 688 元。 2009 年 7 月份是楼市发生变化的一个重要节点，在全国尤其是合肥纷纷出台了一系列宏观调控政策来救市后， 7 月份各项衡量楼市回暖的指标发生了巨大突破，住宅销售套数从 6 月的 9158 套上升至 7月份的 11599 套，并由此进入了长达半年之久的破万套的行列。 而住宅成交面积也从 6 月份的 89.3 万㎡上升至 7 月份的 113.7 万㎡，以后每月都保持在这个水平，最多的 11 月更是达到了 145.2 万㎡。 2009 年下半年是一个成交的高峰期， 11 月更是达到了一个至高点。 虽然只是短短的一年时间， 但是合肥楼市已经发生了翻天覆地的变化，不管是销售套数还是销售面积， 11 月份都是 1 月份的四倍以上，楼市的繁荣可见一斑。 而从购房者方面来看， 经过了上半年的短暂观望， 下半年大量的购房者涌入楼市纷纷出手。 而此时的投资客也卷土重来， 加上今年土地拍卖市场上呼声一浪高过一浪的地王，这些因素综合起来共同抬升了 2009 年的房价。2010 年 1 月 10 日，国务院办公厅下发 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ，这已是一个月来第 5 次出招调控房地产市场。新政出台，大家最关心的首先是对房价走向的影响。 2009 年，合肥新开工面积大于销售面积，房地产后市供应仍很充足。目前合肥房地产市场上共有在建面积 4500 万平方米，其中住宅3600 万平方米；目前已竣工商品房面积 1228 万平方米，其中住宅 990 万平方米；新开工面积 1800 万平方米，其中住宅 1500 万平方米；共有可销售面积 1300 万平方米。房地产市场整体呈供销两旺态势。 因为要对地域经济和地域发展等各方面因素进行综合考虑，在“国十一条”影响之下， 2010 年合肥房价走向很难准确预测，但可以肯定的是， “新政”不会让合肥房价出现猛涨或猛跌的情况。 2010 年，合肥将继续严格执行房地产市场“ 70/90 政策” ，确保 70%以上建设户型为90 平方米以下，扩大对中小户型、中低价格住宅的建设比例，增加自主性和改善性住房投放市场的力度。与此同时，目前全市 (含三县 )有经开区天门湖一期等7 个廉租房项目主体结构封顶，预计春节后将陆续交付使用，届时将提供数千套廉租住房。合肥专门针对低收入人群开展的保障性住房建设步伐越来越大。但是，新政的出台也不会使各个开发商的售楼热情减退。在 2009 年气势如虹的房地长市场的带动下， 2010 年合肥各大楼盘也是不断地标新立异来吸引消费者。我们走访和调查了合肥市蜀山区的几个具有代表性的住宅类型的楼盘。 发现，开发商在迎合消费者需求的同时， 也在最大化的扩大自己的优势和特色， 是楼盘可以顺利售出。不但在宣传、广告、媒体方面做足了功夫，而且对自身价值的提升也十分重视。下面就我们调查的几个楼盘的竞争产品特色和功能方面的调查， 来做一下分析。2、具体楼盘案例分析2.1 海亚当代再五栋海亚当代再五栋： 5 年磨砺终成正果， 从四栋房子到右八栋， 从右八栋到再五栋，海亚当代用经典超越经典。四栋房子只是起点，右八栋不是终点，再五栋才是压轴！2009 年 11 月 15 日，海亚当代再推三期 40— 90㎡珍藏中小户型， 再续升级神话：地段再升级：西一环，清溪路、长江路直达市中心，生活向中心看齐，地段更加优越。生活再升级：四栋房子、右八栋完美交付，畅想大社区成熟居住氛围，生活更加成熟。品质再升级：压轴五栋 40—90 ㎡精致空间，最后的最是最好的，品质更加领先。配套再升级：合家福超市已开业，毗邻国购广场商圈，配套更加完善。产品再升级： 40— 60 ㎡时尚之家， 80— 90 ㎡魅力之家，中小户型，置业更加轻松。海亚当代再五栋位于合肥新中心居住区，连接主城区与大蜀山，毗邻万亩城市森林公园， 与主干道长江西路距离 1500 米，位置得天独厚， 既可享受新中心现代完善城市配套，又可便捷来往于成熟繁华之间。项目共分三期，当代建筑标准，中西和璧；当代园林集粹，多重景观；三重院落，空间舒适指数；当代服务理念，万科标准。三期再五栋 40 —90㎡珍藏中小户型，供精心挑选，无论二人世界，或是三口之家，再五栋均是可信赖的选择。项目总占地面积 77537 平米，容积率 1.72 ，绿地率 35%。其中一期占地面积 16100 平米，建筑面积 27659 平米，由四栋南北向的多层住宅构成， 因此将其命名为“四栋房子房地产楼盘调查表项目名称 海亚当代再 售楼电话 0551-5589222/ 开盘时间 2009-11-28五栋 5572555所属片区 蜀山区 项目地址 合肥市蜀山区青阳路与高刘路交汇处西北角物业费 0.62 元 /㎡ 公共交通 12 、 22 、 801 路 龙 居 山 庄 下教育 小区内部配套 :幼儿园，中学，会所中小学 :合肥市望龙学校小学、中学部500 米内市政 幼儿园：社区自建幼儿园 （永红幼儿园， 位于海亚当代二期） ，生活配套 2010 年 9 月办学医疗 105 医院购物 家乐福，国购中心，红府超市，移动大楼公园 森林公园休闲娱乐金融 交行、中行、工行、农行其他 五里墩邮局占地面积 70000 平方米 总建筑面积 130000 平方 总户数 380米容积率 1.3 绿化率 36%车位 1： 1 的车位配比，租售待定，车位数 380 个在售规模 一期四栋房子全部多层，二期右八栋 4 栋多层， 4 栋 11 层小高层， 3 期再五栋 5栋 18 层高层户型 面积 套数 比例A2 室 2 厅 1 卫 1 90 ㎡厨B1 室 1 厅 1 卫 1 49 ㎡户型分布 厨C2 室 1 厅 1 卫 1 65 ㎡厨D2 室 2 厅 1 卫 1 86 ㎡厨E2 室 2 厅 1 卫 1 89 ㎡厨得房率 层高 交房标准 毛坯建筑结构 剪力墙 电梯 外立面 粉刷小区配套 幼儿园，中学，会所开发商 合肥市城投房地产发展有限 代理商 合肥海亚物业发展有限责任公司 公司物业管理 合肥方正物 交房时间 2011-9-30 工程速度业公司室内布局 毛坯房功能配套 内墙 : 全部刷白门窗 : 美心防盗门厨房 : 预留排水管道洞口，冷热水管 , 排烟井道卫生间 : 预留排水管道洞口，冷热水管供电 : 一户一表，市政供电供水 : 一户一表，市政供水供气 : 天然气消防 : 国家标准采暖 : 无市政供暖通讯 : 预留电话、宽带、有线电视接口个人分析：海亚当代再五栋它的优势在于迎合了现在消费者小户型的心理，而且地段好，处于城市与大山的交汇处，风景美丽，空气质量高，交通方便，购物方便，上学方便，而且价格适中， 虽然现在精装房盛行， 但是大多数的精装房是比较贵的，几个一般在 8000 元一平米以上，所以，毛坯房可以自己装修，可以简单实惠，也可以追求个性。 1:1 的车位配比更是让人觉得方便了不少，不用入住后就先忙着把车位卡好。而且，说实话，这个楼盘是我个人比较喜欢的那种。第一它便宜，第二它户型小，第三它地段好方便。就冲这三点，如果我是消费者的话，这就是第一备选方案。2.2 瑞升自由舱瑞升 ?自由舱是一座集商业、公寓、商务办公为一体的综合性地产项目，拥有 70 年的产权价值，远低于传统写字楼的运营成本，拉升了企业资本运作的空间，最大限度提升了企业竞争力。 项目位于金寨路与乌江路交叉口， 地处政务区、经济技术开发区和滨湖新区的围合地带， 位于南七商业圈内， 地理位置优越， 周边配套完善，建工学院、 28 中、 61 中、 64 中、66 中、华联购物广场、南七商业大厦、万豪酒店、金鑫假日咖啡商务宾馆等与之毗邻， 周边路网四通八达， 1 路、 152 路、 157 路、 705 路等多路公交直通市中心，形成一处集居住、购物、休闲等综合功能于一体的开放型城市空间。瑞升 ·自由舱总建筑面积 3.6 万平方米，规划为 1 栋 25 层的商住楼，其中 1~4 层为商业楼层， 5~25 层为公寓。公寓楼外立面风格简约、大气，突显现代感及时尚感，立面运用铝板、 金属百叶等材料作为主要立面材料， 运用大面积金属幕墙和玻璃幕墙， 凹凸有致， 使得项目外立面有着卓而不凡的品质感， 并通过窗与墙面横、竖向元素的穿插组合， 形成时尚现代的建筑风格。 建筑外观以香槟色为主色调，体现其华贵的气质，使建筑具有强烈的领地感、标识性，彰显与众不同的品位。商业立面以大面积的玻璃幕墙和竖向金属线条勾画出现代、 时尚、艺术的立面形式。 为城市精英量身定制的独栋楼宇， 私密性与开放性并重， 以小户型为主，主力面积 48.6~57.1㎡，办公、自住两相宜，全框架结构，户型可自由组合，小户型同样可以成就大面积空间，随性彰显自我生活主张。 3 米层高、全景落地窗，激发创业者的激情和灵感。 园区内设有洗衣店、 阅览室及配套齐全的会所，为社区居民提供各类方便快捷的服务。 四楼顶层空中花园内的绿色灌木营造出自然与理性和谐并存的景观环境。房地产楼盘调查表项目名称 瑞升自由舱所属片区 蜀山区物业费 1.20 元/ 平方米·月教育生活配套 医疗购物公园休闲娱乐金融其他售楼电话 0551-3667488/开盘时间 2009-6-73666488项目地址 合肥市蜀山区宿松路与太湖路交汇北 100 米公共交通 1、226 、157、30、148、 126 江淮站或金东路口下中小学 :28 中、 61 中、 64 中、 66 中幼儿园 : 无社区自建配套幼儿园，周边社区幼儿园就读，如绿怡小金豆幼儿园三院华联购物广场、南七商业大厦园 区 内 设 有 洗 衣店 、 阅 览 室 及配 套 齐 全 的商 务 会 所， 为社区 居 民 提 供 各 类 方 便快 捷 的 服 务， 四 楼 顶层 空 中 花 园内 的绿色 灌 木营 造 出 自然 与 理 性 和 谐 并 存的 景 观 环境 。中国工商银行邮局占地面积 5238 平方米 总建筑面积 36163 平方米 总户数容积率 5.49 绿化率 40% 公摊 18%-21%