房地产市场调研报告的写作方法

房地产市场调研报告的写作方法市场调研作为一种研究手段， 已经被广泛的应用到各行各业， 与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法， 为房地产开发定位提供相关的依据。 如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题， 清晰的条理，和简捷的表现形式。当一切调查和分析工作结束之后， 必须将这些工作成果展示给客户。 那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？报告的结构体系应包括， 调研目的、 调研方法、 调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。 在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前， 首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了” 。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说， 以下几种图表形式是最常用的： 柱状图表、 条形图表、 饼形图表、 线形图表。 （见下图）使用图表的目的在于： 将复杂的数据变成简单科、 清晰的图表， 让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。 那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先， 我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。房地产行业的市场调研知识一、房地产市场调研的含义和作用房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、 研究、 分析房地产市场有关信息资料， 将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用如下：1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；3）有利于企业制订正确的营销策略；4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。房地产项目开发市场调查内容一、城市投资环境调查（一）政策法律环境调查1. 城市发展战略2. 城市建设规划和区域规划3. 土地利用总体规划4. 房改政策5. 开发区政策6. 房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策7. 房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等8. 房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平9. 土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式10. 产业发展政策：建设项目控制、政策性资金控制、外资投向指引11. 人口政策、户籍制度（二） 经济环境调查1.城市总体发展规划2.地区内的重点开发区域3.国民经济产业结构和主导产业4.政府办事效率及工作作风5.政府财政收支状况6.房地产在国民经济中的比重7.房地产开发景气指数8.就学条件9.基础设施情况（三） 人口及社会环境1.人口总量和密度2.居民消费结构和消费水平3.家庭规模与结构4.居民就业状况及收入水平5.社会治安情况6.居民需求结构及特征（四）房地产市场调查1. 房地产市场需求和消费行为调查a)某类房地产的总需求量及其饱和点 b)市场需求发展趋势c)市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况； 消费者的收入变化及其购买能力与投向，使用中建筑物的物理状况d)购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等e)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积；②居民住宅形态及比重；③五至十年内规划人均居住面积。2. 房地产市场供给情况调查a)可供开发的土地资源及规划要求状况 b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。c)楼面地价或单位地面价d)房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工3. 房地产产品调查a) 现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期b) 居民对房地产产品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等c) 居民对某种房地产产品的接受程度d) 新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况e) 建筑设计及施工企业的有关情况4. 房地产价格及交易情况调查a) 本城市房地产市场的价格状况b) 房地产市场价格趋势c) 市场供求情况的变化趋势d) 影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策e) 房地产价格需求弹性和供给弹性的大小f) 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响g) 价格变动后消费者和开发商的反应h) 各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量；5. 房地产促销调查a) 广告的时空分布及广告效果测定b) 广告媒体使用情况的调查c) 广告预算与代理公司调查d) 人员促销的配备状况e) 各种公关活动对租、售绩效的影响f) 各种营业推广活动的租、售绩效6. 房地产营销渠道调查a) 营销渠道的选择、控制与调整情况b) 市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因c) 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况d) 客户对租售代理商的评价二、意向投资项目调查（一）投资项目自身情况调查1. 项目土地现状调查a) 土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让b) 地理位置、土地面积、形状及四至c) 土地价格：楼面地价、单位地面价d) 土地规划使用性质、年限e) 地质地貌状况f) 九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）g) 地下、地上附着物现状及迁除完成情况h) 周边道路及综合管网现状及规划目标i)项目用地规划控制指标： 容积率、 建筑密度、 绿地率、 建筑退让、 建筑风格、 高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等2. 项目用地周边气候、环境调查a) 项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害b) 地块周边建筑物情况c) 周边环境污染状况：空气、水源、噪音d) 周边卫生状况e) 绿化景观f) 历史人文景观g)建筑抗震设计等级3. 地块交通条件调查a) 周边市政路网现状及规划路b) 到达、经过地块的交通线路c) 项目所在区域水、陆、空交通状况d) 交通近期、中期规划情况4. 项目所在区域配套设施调查a) 购物场所b) 医疗卫生c) 文化教育d) 金融服务e) 邮政、通信服务f) 娱乐、餐饮、运动休闲g) 垃圾收集站分布情况5. 其他a) 项目投资优惠政策：如税，费减免、地价款的付款方式等b) 各类贷款获取的可能性、利率、期限、偿还方式c) 开发过程中的各项规费：市政基础设施配套费、教育附加费、房屋交易管理费、设计图纸审查费、建安工程劳保费、工程质量监督费、白蚁防治费、人防费、水电增容费、绿化代植费、排污费、测绘费、当地各种规费等d) 当地的建筑成本：如各种建筑结构每平方米造价经济指标e) 项目开发成本测算：土地成本、建安费用、园林绿化费用、开发规费、附属配套费用、税金、财务费用、管理费用、营销费用、不可预见费f) 项目是否存在其他债权、债务问题g) 政府和其他有关机构对该项目的态度h) 开发过程中可能遇到的干扰因素（二） 竞争物业情况调查竞争物业定义：同一区位、相同类型、售价相近的物业；同一城市内销售价位相近的物业；同一城市内相同类型的物业；1、竞争物业的区位区域特征：地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等发展规划：政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整周边环境：人文环境、生态环境、生活配套项目状况：地理位置、规划条件、配套状况交通条件：地块附近的交通工具和交通方式2、竞争物业的产品特征建筑参数：总建筑面积、总占地面积、建筑密度、容积率、绿地率、层高、车库比例等面积户型：户型配比、面积配比、建筑面积、公摊率装修标准：建筑风格、大堂、电梯厅、走道、外立面、居室、客厅、厨卫建筑结构形式、建筑基础形式：3、竞争物业的配套状况